ซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในไทย: สิ่งที่ควรตรวจ

คำตอบโดยสรุป: ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในประเทศไทย ควรยืนยันสิ่งที่เสนอขาย อำนาจของผู้ขาย เอกสารสิทธิ ภาระผูกพันที่จดทะเบียน และความเหมาะสมกับการใช้งานที่วางแผนไว้ เตรียมงบค่าซ่อมและค่าใช้จ่ายในการโอนเพิ่มเติมจากราคาซื้อ การขายสำนักงาน โกดัง หรืออาคารโรงงานอาจไม่ได้รวมกิจการที่ดำเนินงานอยู่

1. แยกอสังหาริมทรัพย์ออกจากกิจการ

ขอรายการที่ดิน อาคาร ห้องชุด อุปกรณ์ และสัญญาที่รวมอยู่เป็นลายลักษณ์อักษร ยืนยันว่าเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง ซื้อหุ้นบริษัท หรือซื้อทรัพย์สินบางรายการของกิจการ ให้ทนายความไทยตรวจสิทธิของผู้ซื้อและรูปแบบธุรกรรม โดยเฉพาะกรณีที่เกี่ยวข้องกับผู้ถือครองชาวต่างชาติ

2. ตรวจเอกสารและสภาพสถานที่

เปรียบเทียบเอกสารสิทธิและแผนผังกับสถานที่จริง ให้ที่ปรึกษาตรวจเจ้าของ อำนาจลงนาม การจำนอง สัญญาเช่าที่จดทะเบียน สิทธิทางเข้าออก และภาระอื่นกับสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ ตรวจหลังคา โครงสร้าง การระบายน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบอัคคีภัย ทางขนส่งสินค้า และที่จอดรถ พร้อมขอประมาณการค่าซ่อมจากผู้ตรวจที่มีความเชี่ยวชาญ

3. ยืนยันการใช้งานและรายได้เดิม

แจ้งกิจกรรมที่วางแผนไว้ต่อหน่วยงานท้องถิ่นและฝ่ายจัดการอาคาร ตรวจเอกสารการใช้อาคาร ข้อจำกัดการตกแต่ง และการอนุมัติที่ต้องมีสำหรับกิจกรรมนั้น หากมีผู้เช่าอยู่ ให้ตรวจสัญญา หลักฐานรับค่าเช่า เงินประกัน ยอดค้าง ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขต่ออายุ รายได้ค่าเช่าที่โฆษณาควรมีเอกสารรองรับ

4. เปรียบเทียบต้นทุนทั้งหมดและตกลงการส่งมอบ

ขอประมาณการค่าโอน ภาษีที่เกี่ยวข้อง ค่าจัดหาเงินทุน ค่าตรวจสภาพ ค่าซ่อม ประกันภัย ค่าจัดการ และเงินทุนหมุนเวียน พร้อมตกลงว่าฝ่ายใดจ่ายแต่ละรายการ สัญญาควรระบุทรัพย์สิน ผู้ครอบครอง เงินประกัน อุปกรณ์ เงื่อนไขก่อนโอน และวันส่งมอบ ขอคำแนะนำด้านกฎหมายและภาษีก่อนผูกพันด้วยเงินมัดจำ

คำถามที่ผู้ซื้อมักถาม

ประกาศขายกรรมสิทธิ์รวมกิจการด้วยหรือไม่?

ต้องยืนยันแยกต่างหาก กรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินของกิจการ และหุ้นบริษัทเป็นคนละส่วนของธุรกรรม ให้ตรวจจากสัญญาซื้อขายและรายการทรัพย์สินว่ารวมอะไรบ้าง

เปรียบเทียบราคาซื้อกับค่าเช่ารายเดือนได้อย่างไร?

เปรียบเทียบต้นทุนรวมตลอดระยะเวลาที่วางแผนใช้งาน ทั้งเงินเริ่มต้น ค่าจัดหาเงินทุนหรือค่าเช่า ค่าซ่อม ค่าใช้จ่ายประจำ และทางเลือกเมื่อเลิกใช้ หากเช่า ให้พิจารณาด้วยว่าอายุสัญญาเพียงพอสำหรับคืนทุนค่าตกแต่งหรือไม่

โกดังใช้เป็นโรงงานได้ทันทีหรือไม่?

ขึ้นอยู่กับที่ตั้ง อาคาร กิจกรรม และการอนุมัติที่ต้องมี ควรยืนยันการใช้งานเฉพาะก่อนอ้างอิงเพียงคำบรรยายของผู้ขาย

เอกสารที่ควรขอ

• เอกสารสิทธิ แผนผัง และหลักฐานเจ้าของหรืออำนาจลงนาม
• รายละเอียดภาระผูกพันที่จดทะเบียนและทางเข้าออก
• เอกสารอาคารและผลตรวจสภาพ
• สัญญาเช่าเดิม หลักฐานค่าเช่า และเงินประกันของผู้เช่า หากเกี่ยวข้อง
• รายการอุปกรณ์ ประมาณการค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขส่งมอบ

แหล่งข้อมูลทางการเบื้องต้น

เริ่มตรวจเรื่องเอกสารสิทธิและการจดทะเบียนกับ กรมที่ดิน และสำนักงานที่ดินที่รับผิดชอบ ตรวจข้อมูลบริษัทกับ กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และยืนยันข้อกำหนดอาคารและการประกอบกิจการปัจจุบันกับหน่วยงานท้องถิ่นที่รับผิดชอบ การตรวจต้องตรงกับอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อจริง