การเช่าพื้นที่พาณิชย์ในประเทศไทย

คำตอบโดยสรุป: ก่อนเช่าพื้นที่พาณิชย์ในประเทศไทย ควรยืนยันว่าผู้ให้เช่ามีอำนาจให้เช่า กิจกรรมที่ตั้งใจทำได้รับอนุญาต ระยะเวลาและต้นทุนการใช้พื้นที่ทั้งหมดเหมาะสม และงานตกแต่งที่เสนอสามารถดำเนินการได้โดยชอบ ทำเลที่เหมาะสมเพียงอย่างเดียวไม่ได้รับประกันว่าสถานที่จะใช้ทำธุรกิจที่วางแผนไว้ได้

ตรวจสอบข้อมูลล่าสุด: 20 กันยายน 2569 ขั้นตอนด้านอาคาร ป้าย อัคคีภัย และการประกอบกิจการในพื้นที่อาจเปลี่ยนแปลงและต่างกันตามกิจกรรมและสถานที่

1. ยืนยันกรรมสิทธิ์และอำนาจ

ตรวจโฉนด ข้อมูลอาคารหรือห้องชุด รวมถึงตัวตนและอำนาจลงนามของผู้ให้เช่า หากมีตัวแทน บริษัท ผู้เช่าหลัก หรือเจ้าของร่วม ให้ตรวจอำนาจและความยินยอมที่ต้องมีก่อนจ่ายเงินประกัน

2. ตรวจวัตถุประสงค์การใช้พื้นที่

ระบุกิจกรรมที่ตั้งใจทำให้ชัดเจนในสัญญาเช่า ตรวจการใช้อาคาร ข้อจำกัดผังเมือง กฎอาคารหรือโครงการ เวลาเปิดปิด การขนส่ง ที่จอดรถ เสียง การทำอาหาร สุรา การเข้าถึงของลูกค้า และกิจกรรมควบคุม ขอการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรแทนคำบอกเล่าของตัวแทน

3. คำนวณต้นทุนการใช้พื้นที่ทั้งหมด

รวมค่าเช่าหลัก ภาษีมูลค่าเพิ่มเมื่อเกี่ยวข้อง ค่าส่วนกลาง ค่าบริการ สาธารณูปโภค ที่จอดรถ เงินประกัน ค่าเช่าล่วงหน้า เงินประกันงานตกแต่ง ประกันภัย ป้าย การบำรุงรักษา และค่าคืนสภาพ ตรวจวิธีและเวลาที่ค่าเช่าหรือค่าบริการสามารถปรับขึ้น

4. ตรวจระยะเวลา การจดทะเบียน และการต่ออายุ

ยืนยันวันเริ่ม ระยะตกแต่งที่ไม่คิดค่าเช่า อายุสัญญา วิธีต่ออายุ และกำหนดแจ้ง ขอคำแนะนำกฎหมายไทยเรื่องการจดทะเบียนและการบังคับใช้ โดยเฉพาะสัญญาที่เกินสามปีหรือเมื่อสิทธิต่ออายุและการคืนทุนมีความสำคัญ อย่าถือว่าสิทธิต่ออายุแน่นอนหากเงื่อนไขไม่ชัดเจนและบังคับใช้ไม่ได้

5. ควบคุมงานตกแต่งและการอนุมัติ

แนบแบบที่อนุมัติและกำหนดว่าใครอนุมัติงานโครงสร้าง ระบบดูดควัน โหลดไฟฟ้า ประปา เครื่องปรับอากาศ ครัว บ่อดักไขมัน การเข้าถึง ระบบอัคคีภัย และป้าย ระบุฝ่ายที่รับผิดชอบขออนุมัติและผลหากไม่ได้รับอนุมัติ

6. คุ้มครองสิทธิโอนและทางออก

ตรวจการโอนสิทธิ การให้เช่าช่วง การเปลี่ยนผู้ควบคุม การเลิกก่อนกำหนด การผิดสัญญา การหักเงินประกัน และการคืนสภาพ ผู้ซื้อกิจการในอนาคตอาจต้องได้ความยินยอมจากผู้ให้เช่าเพื่อรับช่วงสัญญา จึงควรวางกลไกทางออกก่อนจ่ายค่างานตกแต่งครั้งแรก

7. บันทึกสภาพวันส่งมอบ

จัดทำภาพถ่ายลงวันที่ เลขมิเตอร์ รายการอุปกรณ์ รายการตำหนิ กุญแจ และข้อมูลเข้าถึง ระบุระบบที่ผู้ให้เช่าต้องซ่อมและวันที่เริ่มคิดค่าเช่าหากการส่งมอบหรือการอนุมัติล่าช้า

รายการตรวจสัญญาเช่า

• เจ้าของ ผู้ให้เช่า และอำนาจลงนามที่ตรวจแล้ว
• วัตถุประสงค์การใช้และการอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษร
• ต้นทุนเริ่มต้นและรายเดือนทั้งหมด
• อายุ การจดทะเบียน การต่ออายุ และการปรับค่าเช่า
• ขอบเขตงานตกแต่งและผู้รับผิดชอบ
• สิทธิโอน เลิกสัญญา และคืนสภาพ
• รายงานสภาพและบันทึกส่งมอบ

แหล่งข้อมูลทางการเบื้องต้น

ตรวจที่ดินและสัญญาเช่าจดทะเบียนกับ กรมที่ดิน ตรวจอำนาจบริษัทกับ กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และตรวจข้อกำหนดอาคาร ป้าย อัคคีภัย และการประกอบกิจการกับสำนักงานเขตกรุงเทพมหานครหรือหน่วยงานท้องถิ่นที่รับผิดชอบ คู่มือนี้เป็นข้อมูลทั่วไปและควรตามด้วยการตรวจทางกฎหมายและเทคนิคของสถานที่และสัญญาจริง

โอกาสที่เกี่ยวข้อง: ดูประกาศพื้นที่พาณิชย์ในประเทศไทย