วิธีประเมินการลงทุนในโรงแรมในประเทศไทย

การประเมินโอกาสลงทุนในโรงแรมไม่ควรพิจารณาเพียงราคาที่เสนอขายเทียบกับรายได้ต่อเดือนที่แจ้งไว้ นักลงทุนควรเข้าใจอย่างชัดเจนว่ากำลังซื้อสิทธิหรือทรัพย์สินประเภทใด ตรวจสอบข้อมูลการดำเนินงาน คำนวณต้นทุนในอนาคต และทดสอบหลายสถานการณ์ก่อนตัดสินใจ

1. ตรวจสอบรูปแบบของดีล

เริ่มจากพิจารณาว่าเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบกรรมสิทธิ์ การรับช่วงสิทธิการเช่าธุรกิจโรงแรม การซื้อทรัพย์สิน หรือการซื้อหุ้นของบริษัท แต่ละรูปแบบมีสิทธิ หน้าที่ ค่าใช้จ่าย และความเสี่ยงต่างกัน ควรให้ที่ปรึกษากฎหมายและภาษีที่มีคุณสมบัติเหมาะสมตรวจสอบก่อนชำระเงินมัดจำหรือลงนามในข้อตกลงที่มีผลผูกพัน

2. ตรวจสอบตัวเลขการดำเนินงาน

ขอเอกสารที่สนับสนุนรายได้จากห้องพักและรายได้จากการดำเนินงานอื่น ๆ เช่น บัญชีบริหารล่าสุด รายการเดินบัญชี เอกสารภาษี รายงานอัตราการเข้าพัก รายงานราคาห้องพักเฉลี่ย และข้อมูลจากช่องทางการจอง ควรเปรียบเทียบผลประกอบการทั้งช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวและช่วงนอกฤดูกาล ไม่ควรอ้างอิงเฉพาะเดือนที่มีผลประกอบการดี

3. ทำความเข้าใจปัจจัยหลักของรายได้

จำนวนห้อง ราคาห้องพักเฉลี่ย อัตราการเข้าพัก ความต้องการตามฤดูกาล และสัดส่วนการจองผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ ล้วนมีผลต่อรายได้ของโรงแรม นักลงทุนควรตรวจสอบด้วยว่าผลประกอบการปัจจุบันพึ่งพาช่องทางการจอง บริษัททัวร์ หรือลูกค้าองค์กรรายใดรายหนึ่งมากเกินไปหรือไม่

4. รวมต้นทุนการดำเนินงานทั้งหมด

การประเมินที่เหมาะสมควรรวมค่าจ้างพนักงาน ค่าสาธารณูปโภค ค่าคอมมิชชันแพลตฟอร์มจองห้องพัก ค่าเช่าในกรณีที่เกี่ยวข้อง ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษา ค่าประกันภัย ค่าใบอนุญาต ค่าบริการวิชาชีพ ค่าโฆษณา และค่าเปลี่ยนอุปกรณ์ที่คาดว่าจะเกิดขึ้น โรงแรมเก่าอาจต้องจัดงบปรับปรุงหรือเงินลงทุนเพิ่มเติมแยกต่างหาก

5. คำนวณผลตอบแทนจากสมมติฐานที่ตรวจสอบแล้ว

ควรคำนวณผลตอบแทนรายปีจากเงินลงทุนทั้งหมด ไม่ใช่เฉพาะราคาซื้อหรือราคารับช่วงกิจการที่ประกาศไว้ รวมเงินประกัน ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอน ค่าปรับปรุง เงินทุนหมุนเวียน และค่าใช้จ่ายทันทีอื่น ๆ จากนั้นทดสอบสถานการณ์แบบระมัดระวัง สถานการณ์ที่คาดไว้ และสถานการณ์ผลประกอบการที่ดีขึ้น เพื่อดูว่าผลลัพธ์เปลี่ยนแปลงอย่างไรเมื่ออัตราการเข้าพัก ราคาห้อง หรือค่าใช้จ่ายเปลี่ยนไป

6. ตรวจสอบสัญญาเช่าอย่างรอบคอบ

สำหรับโรงแรมแบบสิทธิการเช่า ควรตรวจสอบระยะเวลาคงเหลือ เงื่อนไขการต่อสัญญา การปรับค่าเช่า เงื่อนไขเงินประกัน วัตถุประสงค์การใช้สิทธิในการโอน หน้าที่ในการปรับปรุง และเงื่อนไขการยกเลิกก่อนกำหนด รวมถึงยืนยันว่าผู้ให้เช่ามีอำนาจให้เช่าและสามารถดำเนินกิจการโรงแรมตามวัตถุประสงค์ได้

7. ตรวจสอบทรัพย์สินและการดำเนินงาน

การตรวจสภาพควรครอบคลุมห้องพัก โครงสร้าง ระบบเครื่องกลและไฟฟ้า อุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัย ลิฟต์ ห้องครัว ระบบระบายน้ำ และอุปกรณ์หลัก ส่วนการตรวจสอบการดำเนินงานควรรวมถึงพนักงาน ภาระผูกพันกับซัพพลายเออร์ รีวิวของผู้เข้าพัก ใบอนุญาต ข้อพิพาทที่ยังไม่สิ้นสุด และภาระหน้าที่ที่อาจดำเนินต่อหลังการซื้อขาย

8. ปกป้องข้อมูลที่เป็นความลับ

เจ้าของโรงแรมอาจขอข้อมูลยืนยันตัวผู้ซื้อและข้อตกลงรักษาความลับก่อนเปิดเผยข้อมูลทางการเงินหรือชื่อและที่ตั้งที่แน่นอนของทรัพย์สิน ซึ่งเป็นเรื่องปกติสำหรับธุรกรรมซื้อขายกิจการที่เป็นความลับ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนยังควรตรวจสอบข้อมูลสำคัญทั้งหมดผ่านที่ปรึกษาวิชาชีพของตนเอง

ขั้นตอนต่อไป

ใช้เครื่องคำนวณ ROI โรงแรมของ THBP เพื่อเปรียบเทียบสมมติฐานการดำเนินงานในแต่ละกรณี จากนั้นค้นหาโอกาสลงทุนในโรงแรมที่เหมาะสมผ่าน Thailand Business & Property ผลลัพธ์จากเครื่องคำนวณเป็นเพียงค่าประมาณ และไม่สามารถใช้แทนคำแนะนำด้านกฎหมาย ภาษี บัญชี การประเมินมูลค่า หรือการตรวจสอบทางเทคนิคได้